지방에서 서울로, 2025 부동산 투자 흐름 총정리

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서울 부동산 시장에 여전히 ‘지방 큰손’들의 투자 열기가 식지 않고 있습니다. 특히 강남3구 외곽이나 접근성이 좋은 지역을 중심으로 지방 거주자들의 ‘원정 투자’가 활발히 이뤄지고 있으며, 이는 서울과 비수도권 간의 부동산 양극화를 더욱 심화시키고 있습니다.

1. 지방 거주자의 서울 부동산 매수, 여전한 열기

2025년 1월부터 4월까지 서울 내 집합건물(아파트·오피스텔 등)을 매입한 외지인은 총 1만2520건으로 집계되었습니다. 이는 전체 거래 건수인 5만8214건 중 27.4%에 달하는 수치입니다. 지난해 같은 기간 대비 0.05% 증가한 수치로, 외지인의 투자 열기가 여전히 뜨겁다는 점을 방증합니다. 특히 외지인 매수 비중이 높은 지역은 다음과 같습니다:

순위자치구외지인 매수 비중특징

1	강동구	33.3%	전세 끼고 갭투자 가능, 신축단지 입주
2	중랑구 외	~30% 내외	비교적 저렴한 가격대
3	동작구	약 28%	한강변 재건축 기대, 강남 접근성

강동구는 ‘올림픽파크포레온’ 등 대단지 신축 입주 영향과 함께 갭투자 유인이 크고, 동작구는 강남·여의도·서울역 등 주요 업무지구 접근성이 우수하다는 점에서 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

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2. 부동산 양극화와 전셋값 상승, 투자 가속화 요인

서울 주요 입지 아파트는 여전히 수요가 많지만, 지방 중소도시를 중심으로 미분양 물량은 증가세를 보이고 있습니다.

• 2025년 3월 기준 준공 후 미분양 주택: 2만5117가구
• 이는 2013년 8월 이후 11년 8개월 만에 최대치입니다.

또한, 전세가격 상승세도 투자심리를 자극하고 있습니다.

• 서울 아파트 전세가격은 2023년 8월부터 상승 전환,
• 2024년 전세가격 변동률은 6.58%로, 매매가격 상승률(2.84%)을 크게 상회했습니다.

이처럼 전세가격이 급등하면 전세를 끼고 집을 사는 갭투자(전세 레버리지 투자)의 수익성과 효율성이 높아지며, 실거주 의무가 없는 지역 중심으로 외지인 거래 비중이 자연스럽게 늘어날 수밖에 없습니다.

3. 30대 서울 거주자의 선택지는 ‘인천’

서울의 높은 집값에 부담을 느낀 30대 젊은층은 인천으로 눈을 돌리고 있는 상황입니다.

• 30~39세의 인천 집합건물 취득 건수
  → 2023년: 1587건
  → 2024년: 3080건 (94.1% 증가)

특히 인천 서구(검단신도시, 루원시티 등)는 분양 호재와 저렴한 주택가격, 교통 인프라 개발 등으로 실수요와 투자가 동시에 몰리고 있는 지역입니다.

결론: 서울 부동산은 여전히 ‘전국구’

서울의 주요 입지 부동산은 여전히 ‘전국구 투자처’로 기능하고 있습니다. 전셋값 상승, 미분양 증가, 서울과 지방의 양극화, 강남 접근성 등 다양한 요인이 외지인의 투자를 유도하고 있는 것이죠. 특히 부동산 시장의 불확실성 속에서도 똘똘한 한 채에 대한 선호는 계속되며, 투자 수요는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보입니다.

 

정부의 향후 부동산 정책 및 전월세 제도 변화 여부에 따라 외지인 투자 비중과 서울 집값 향방은 또다시 요동칠 수 있습니다. 실수요자와 투자자는 이러한 흐름을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.

 

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